Her er din månedlige oppdatering på boligmarkedet i Oslo – en ærlig og faglig gjennomgang av den siste tidens hendelser, kreftene som former markedet, og hva du kan forvente fremover. Målet mitt er å gi deg den innsikten du trenger for å ta gode beslutninger, enten du aktivt ser etter en ny bolig, vurderer et salg, eller bare følger markedet tett.
Tradisjon tro er vi nå inne i en periode der kjøperne i mange tilfeller har en klar fordel. Et overskudd av boliger kombinert med nølende selgere skaper et landskap fylt av muligheter. For deg som ønsker å kjøpe bolig, er tiden inne for å handle besluttsomt og strategisk. Men denne høsten er også på det faktum at mange kjøpere ikke griper muligheten. Jeg pleier ofte å si - litt satt på spissen:
"Hver gang kjøperne har en mulighet til å gjøre en god deal i boligmarkedet - så tar de den ikke"
Boligprisene i Oslo falt nominelt med 0,7 prosent i oktober. Justerer vi for sesongvariasjoner, ser vi imidlertid en liten oppgang på 0,3 prosent. Det betyr at selv om prisene har justert seg ned som normalt for årstiden, viser markedet en underliggende styrke. Likevel er det ingen tvil om at tempoet har roet seg, og konkurransen om objektene er mindre intens.
Høsten i Oslo har vært mer motstandsdyktig enn mange forventet. Normalt ser vi en tydeligere avkjøling, men i år har aktiviteten holdt seg relativt høy. Samtidig har antallet boliger til salgs vært stabilt høyt, noe som gir kjøpere mer å velge i. Færre aggressive budrunder og en økning i omsetningstid gir deg som kjøper pusterom til å vurdere alternativene dine grundig.
De siste ukene har tilbudssiden økt noe, ettersom en del usolgte boliger fra tidligere i høst fortsatt ligger ute. Dette gir deg som kjøper et overtak. Du kan nå delta på visninger med færre konkurrenter og har større mulighet til å forhandle om pris og vilkår, spesielt på boliger som har ligget ute en stund.
Tallene viser et marked som er mer balansert. Den sterke veksten har bremset opp, og dette skaper et gunstig klima for deg som skal kjøpe.
Det er viktig å forstå at markedet ikke er enhetlig. Mellomstore 2- og 3-roms leiligheter i sentrale strøk holder seg sterke, men selv her er det færre heseblesende budrunder. Det gir deg muligheten til å sikre deg en attraktiv bolig uten å måtte strekke strikken for langt.
For de minste leilighetene har vi sett en tydeligere prisnedgang gjennom året. Et større tilbud av konverterte utleieboliger har økt valgmulighetene for kjøpere i dette segmentet. Her kan du gjøre spesielt gode kjøp hvis du er godt forberedt.
I det øvre prissjiktet, for boliger over 20 millioner, går omsetningen roligere. Dette gir tålmodige kjøpere en betydelig fordel. Selgere er mer realistiske i sine prisforventninger, og forhandlingsrommet er større enn på lenge. Antallet usolgte boliger ligger på et normalt nivå for årstiden, men det er kjøperne som i stor grad dikterer tempoet.
Jeg forventer at det balanserte markedet med klare kjøperfordeler vil fortsette gjennom november og desember. Tilbudssiden vil trolig holde seg høy, mens etterspørselen roer seg naturlig ned mot jul. Dette er perioden hvor du kan gjøre de smarteste handlene.
Dette er tiden hvor markedet hviler, men for en strategisk kjøper er det nå de beste mulighetene dukker opp. De mest attraktive boligene vil fortsatt ha interesse, men du slipper den intense konkurransen. For de fleste andre boliger vil du ha gode muligheter til å forhandle.
Dette er perioden der markedet hviler – men også perioden der gode forberedelser skaper store fordeler.
Et roligere marked gir deg mer tid, større trygghet og bedre forhandlingsmuligheter. Du får rom for grundige vurderinger av boligens tilstand og dokumentasjon, og reduserer risikoen for å ta forhastede beslutninger i en presset budrunde. Senhøsten er en gyllen anledning til å handle smart.
For deg som skal selge, krever dagens marked en mer strategisk tilnærming. For å lykkes er det avgjørende med riktig prising, en profesjonell presentasjon og fleksibilitet. En sterk lansering i januar kan fortsatt være en god plan, men det forutsetter grundige forberedelser nå.
Jeg tror 2026 vil bli et godt år for boligmarkedet i Oslo, men starten på året vil fortsatt preges av balanse. Mangel på nye boliger, forventede rentekutt og økende kjøpekraft vil gradvis gi et sterkere fundament for vekst. De små og mellomstore leilighetene i sentrale områder vil trolig lede an i prisutviklingen også neste år. Høy lønnsvekst og bedret økonomisk trygghet styrker dette bildet på sikt.
Utviklingen i oktober viser små, men tydelige variasjoner mellom bydelene. De sentrale områdene som Frogner, Sagene, St. Hanshaugen og Grünerløkka holder seg best, men også her er tempoet lavere. I ytre bydeler har utviklingen vært svakere, noe som åpner for gode kjøpsmuligheter for deg som er fleksibel på beliggenhet. Det geografiske skiftet i etterspørsel viser at kjøperne nå veier pris opp mot beliggenhet i større grad enn før.
De sentrale områdene som Frogner, Sagene, St. Hanshaugen og Grünerløkka holder seg best, og viser viktigheten av beliggenhet.
Boligmarkedet i Oslo viser en imponerende robusthet, men har nå gått inn i en fase som klart favoriserer deg som kjøper. Aktiviteten er god, men et høyt tilbud gir deg flere valg og bedre forhandlingskort. For deg som vurderer å kjøpe, er vintermånedene en ideell tid for å gjøre en smart og strategisk handel. Januar vil sannsynligvis bringe økt aktivitet, men de som handler nå, kan sikre seg de beste betingelsene før konkurransen tiltar.
Kontakt
Eiendomsmegler MNEF, Partner & Siviløkonom
Nordvik Bolig Majorstuen
Nordvik Bolig Majorstuen
Telefon: 932 61 665
E-post: t.skjelde@nordvikbolig.no
Ta kontakt for en uforpliktende prat om boligmarkedet i Oslo og mulighetene for din bolig.
