Her får du min månedlige oppdatering på boligmarkedet i Oslo – en ærlig, konkret og faglig gjennomgang av hva som har skjedd, hvorfor markedet beveger seg som det gjør, og hva som venter oss de neste månedene.
Målet er å gi deg innsikt som setter deg i stand til å ta gode beslutninger, uansett om du vurderer kjøp, salg eller bare følger markedet tett.
Etter nesten tre kvartaler preget av unormalt høyt tilbud har nå situasjonen normalisert seg og det har gjennom høsten blitt solgt flere boliger enn det har blitt lagt ut. Vi går nå - etter alle solemerker - inn i en periode med prisvekst.
I november var prisutviklingen i Oslo sterkere enn det som er normalt for årstiden. Den nominelle prisnedgangen var på kun 0,2 prosent, mens den sesongjusterte utviklingen viste en oppgang på 0,7 prosent. Dette indikerer et underliggende prispress i markedet.
Normalt ser vi et tydeligere prisfall om høsten. I år har fallet vært mer moderat, samtidig som salgsvolumet har vært rekordhøyt. Dette bekrefter en sterk etterspørsel. Den viktigste driveren bak denne trenden er trolig rentekuttet fra Norges Bank i september. I kombinasjon med et stadig lavere antall ferdigstilte nye boliger, har dette bidratt til å holde prisene oppe.
Vi så også at tilbudet av nye annonser falt i starten av november, parallelt med et svært høyt salgsvolum. Dette er tegn på at markedet sakte, men sikkert er i ferd med å skifte fra et kjøpers marked til et selgers marked. Det har blitt solgt rekordmange boliger i 2025 og i de siste månedene har det blitt solgt unna et høyt antall boliger som tidligere har ligget usolgt:
Sesongjustert prisendring er en beregning som korrigerer prisutviklingen for faste, tilbakevendende mønstre gjennom året – for eksempel at prisene ofte stiger i januar og faller i juli. Formålet er å få et renere bilde av den underliggende prisutviklingen ved å fjerne effekten av disse sesongmønstrene.
Kort sagt: Sesongjustert prisendring viser hvordan prisene faktisk utvikler seg når man ser bort fra normale, forventede sesongsvingninger.
Disse tallene viser et helhetlig bilde av et marked preget av høyt salgsvolum og et tydelig underliggende press, selv om det fortsatt er forskjeller mellom ulike boligtyper og segmenter.
Inn i neste periode forventer jeg et marked preget av et relativt lavt til moderat tilbud og høy etterspørsel. Tilbudssiden vil ligge på et nivå godt under etterspørselen i markedet og boliger til salgs får spesielt god oppmerksomhet. Fremover vil vi trolig også se at etterspørselen styrket av rentekutt og generell lønnsvekst (økt kjøpekraft).
Tradisjonen tro vil vi se en sterk prisvekst i januar og februar. Denne perioden er nærmest en slavisk syklus i Oslo-markedet, der lavt tilbud og høy etterspørsel skaper prispress. Årets første måneder gir et spesielt godt salgsklima for boliger som ellers kan være vanskeligere å selge. Sagt på en annen måte har mindre attraktive boliger alt å vinne på å bli solgt i et marked hvor kjøperne ikke kan velge og vrake i et høyt antall objekter til salgs.
For å illustrere den såkalte «januareffekten» har jeg laget en graf som viser hvordan årets største ubalanse mellom tilbud og etterspørsel oppstår nettopp i denne perioden. Når prisene stiger, betyr det i praksis at etterspørselen er høyere enn tilbudet.
Tilbudssiden kjenner vi godt – den består av antall boliger som legges ut for salg hver måned. Etterspørselen er derimot vanskeligere å tallfeste direkte. I grafen har jeg derfor brukt antall besøk på Finn.no sine sider for «Bolig til salgs» i Oslo som en indikator. Det gir et godt bilde av hvor mange som aktivt følger med i markedet.
Som grafen viser, er interessen i januar nesten like høy som i april og mai. Forskjellen er at det i april og mai ligger betydelig flere boliger ute for salg. Når etterspørselen i januar møter et langt lavere tilbud, oppstår et tydelig prispress – og det forklarer hvorfor prisveksten nesten alltid er sterk i starten av året.
Kort sagt: Januar er et svært gunstig tidspunkt å selge bolig på.
For deg som kjøper, betyr dagens marked at desember fremdeles gir en mulighet til å gjøre gode kjøp før den forventede prisveksten på nyåret. Selv om prisene har holdt seg bedre enn normalt gjennom høsten, er konkurransen om enkelte boliger lavere nå enn den typisk vil være i januar og februar. En god strategi kan være å sikre deg en bolig før nyttår.
For deg som selger, står vi nå foran en periode som historisk sett gir svært gode rammer for et vellykket salg. Januar og februar er måneder der lavt tilbud og høy etterspørsel ofte fører til god respons på boliger som er godt presentert og riktig priset.
En velprøvd strategi er å legge boligen ut for salg i januar eller februar, for deretter å kjøpe ny bolig når det tradisjonelle vårslippet kommer i mars og april.
Det er et underliggende prispress i Oslo som jeg tror vil manifestere seg sterkere i årene som kommer. Det er hovedsakelig 4 strukturelle forhold som sammen gjør det vanskelig å se for seg noe annet enn betydelig prisvekst i perioden 2026-2028:
Samfunnsøkonomisk analyse publiserte nylig en omfattende rapport og de venter at boligprisene i Oslo vil stige om lag 24,5 prosent i perioden 2026–2028, den klart høyeste veksten blant alle regioner i landet . I tillegg peker flere økonomiske analyser på en mulig «dobbeleffekt» for Oslo-markedet i 2026: Effekten av det store nedsalget av utleieboliger de siste årene ventes å avta samtidig som rentekuttene virker sterkere. Dette kan gi et fornyet og tydelig prispress, særlig i et marked som allerede er preget av lav nyboligbygging og høye strukturelle etterspørselsdrivere som nevt over.
Boligmarkedet i Oslo viste en sterkere utvikling enn normalt for sesongen i november. Prisene falt kun 0,2 prosent nominelt, men steg 0,4 prosent sesongjustert. Et rekordhøyt salgsvolum gjennom høsten bekrefter et solid underliggende prispress.
Når vi nå går inn i 2026, peker både den nåværende markedssituasjonen og langsiktige prognoser mot en sterk prisutvikling i hovedstaden. For deg som vurderer kjøp eller salg, handler det om å utnytte sesongmønsteret, planlegge strategisk og ta beslutninger som er tilpasset både dagens marked og de langsiktige utsiktene.
Kontakt
Eiendomsmegler MNEF, Partner & Siviløkonom
Nordvik Bolig Majorstuen
Nordvik Bolig Majorstuen
Telefon: 932 61 665
E-post: t.skjelde@nordvikbolig.no
Ta kontakt for en uforpliktende prat om boligmarkedet i Oslo og mulighetene for din bolig.
