Rett salgsstrategi gir store utslag i salgspris, og for boligselgere i Oslo kan forskjellen ofte være flere hundre tusen kroner – uten at boligen pusset opp, endret standard eller på annen måte blitt «bedre». Det handler om å treffe markedet, forstå tilbud og etterspørsel, bruke riktig salgsfremstilling og velge en megler som faktisk gir deg de riktige rådene.
En god strategi handler derfor ikke bare om profesjonelle bilder og en fin annonse, men om å forstå kjøperpsykologi, markedsdynamikk, og timing. Akkurat dette ble tydelig illustrert i caset på Røa.
Denne artikkelen viser et konkret eksempel fra Røa i Oslo, der den samme leiligheten ble solgt to ganger på tre måneder – med hele 400 000 kroner i prisforskjell, til tross for at ingenting med selve leiligheten var endret. Caset viser tydelig hvordan riktig presentasjon, timing og strategi kan ha stor påvirkning på sluttresultatet.
Det er samtidig viktig å presisere at vi ikke vet hvilke vurderinger som ble gjort i det første salget. Målet her er ikke å sammenligne meglere, men å vise hvordan strategi, timing og presentasjon kan påvirke utfallet – og hvordan dette kan være nyttig for deg som vurderer å selge bolig i Oslo.
Caset gjelder en 2-roms leilighet på 58 kvm, med heis og balkong, beliggende på Røa. Leiligheten hadde original standard fra tidlig 2000-tallet, og hadde ingen oppgraderinger mellom de to salgene. Likevel ble resultatet helt forskjellig.
Her ble resultatet altså 400 000 kroner høyere – uten endringer i boligen.
En av de tydeligste forskjellene mellom de to salgene var hvordan boligen ble presentert. I salg nummer to ble det brukt profesjonell styling og en erfaren boligfotograf.
Stylingen bidro til å løfte helhetsinntrykket og gi et mer moderne og luftig uttrykk. Møblering, tekstiler og lyssetting ble valgt for å fremheve romfølelse, funksjon og atmosfære på en måte som traff målgruppen for området.
Fotografen bidro også betydelig. Første bilde på Finn-annonsen var et balansert utsnitt av balkongen og de grønne omgivelsene – noe som er blant leilighetens sterkeste kvaliteter. Dette gjorde at annonsen fikk større oppmerksomhet og flere klikk.
I et digitalt førstegangsmøte har bildene enorm betydning. Det er her kjøperne avgjør om de klikker videre – eller blar videre. Når presentasjonen treffer rett, øker både interessen og betalingsviljen.
Når et bilde ikke forteller historien om boligen på 1–2 sekunder, faller klikkraten – og færre klikk betyr færre på visning.
Forskjellen var tydelig: annonsen skapte umiddelbart mer interesse og trafikk.
Dokumentet viser tydelig forskjellen mellom fotografene: samme motiv – helt ulik kvalitet. Dette er et perfekt eksempel på hvor mye en dyktig fotograf betyr.
Jeg brukte som alltid fotograf Scott Kvitberg, som kombinerer teknisk dyktighet med innsats, talent og stolthet i faget. Resultatet var bilder som solgte.
Presentasjonen var én del av løftet. Strategien var den andre. Det første salget ble gjennomført i en periode der mange lignende leiligheter lå ute samtidig - et tydelig kjøpers marked hvor tilbudet er høyere enn etterspørselen (prisene falt noei denne perioden. For å ha optimale forhold for en best mulig pris rådet jeg min selger til å selge når konkurransen er på sitt absolutt laveste av nye objekter på markedet, og hvor de usolgte boligene også er trukket fra markedet - midt i fellesferien.
Med andre ord: konkurransen var høy, og det var vanskelig å skille seg ut.
Dette viser hvor ekstremt viktig riktig timing er – spesielt for en bolig med noen negative trekk som litt utdatert standard og beliggenhet over matbutikk.
Når en bolig ikke er «perfekt», blir konkurranse spesielt ødeleggende. Jo flere alternativer kjøperen har, desto mer faller betalingsviljen for boliger som ikke er topp standard.
Derfor var fellesferien et strategisk blinkskudd:
Lavere konkurranse + normal etterspørsel = bedre pris.
Kontakt
Eiendomsmegler MNEF, Partner & Siviløkonom
Nordvik Bolig Majorstuen
Nordvik Bolig Majorstuen
Telefon: 932 61 665
E-post: t.skjelde@nordvikbolig.no
Ta kontakt for en uforpliktende prat om boligmarkedet i Oslo og mulighetene for din bolig.
