Jeg bruker mye tid på å forstå boligmarkedet i Oslo – ikke bare prisutviklingen fra måned til måned, men de mer langsiktige kreftene som former markedet over tid. For meg er det helt avgjørende. Skal jeg gi gode langsiktige råd til kundene mine, må jeg kunne se fremover og prøve å forutse utviklingen basert på kvalifiserte data og grundige analyser. Det handler ikke om å spå markedet, men om å forstå hva som faktisk driver det.
I det siste har jeg gått grundig gjennom forholdet mellom befolkningsvekst og boligbygging, og tallene peker i én tydelig retning: Oslo bygger for lite, og underskuddet forsterkes år for år. Dette er ikke en midlertidig skjevhet i tilbud og etterspørsel – det er en strukturell utfordring som kommer til å prege boligmarkedet i mange år fremover.
Boligmarkedet i Oslo er syklisk. Det svinger i ulike faser, men det er alltid forholdet mellom tilbud og etterspørsel som setter de lange linjene. Og når man ser tilbake på antall ferdigstilte nye boliger* de siste årene, er bildet klart:
*nye boliger bygget i privat sektor til det frie markedet.
Dette er allerede lavt i forhold til behovet, men når vi legger inn fremoverskuende prognoser blir bildet enda tydeligere:
Aktiviteten faller til et nivå som ikke er i nærheten av å matche etterspørselen.
En vanlig misforståelse er at innflytting driver befolkningsveksten i Oslo. Men ifølge kommunens framskrivinger forventes netto innflytting å være negativ de neste årene – om lag –500 personer årlig. Likevel vokser Oslo.
Grunnen er et stort og stabilt fødselsoverskudd: hvert år får Oslo mellom 5 000 og 6 000 flere barn enn antall dødsfall. Det innebærer en årlig befolkningsvekst på rundt 5 000 personer selv uten netto innflytting.
Med rundt to personer per bolig i snitt betyr det at Oslo trenger omtrent 2 500 nye boliger i året, bare for å holde tritt med befolkningsveksten.
Når vi sammenstiller befolkningsveksten med faktiske og forventede ferdigstilte boliger, får vi følgende årlige boligunderskudd (i boliger):
Dette er reelt, datadrevet behov – ikke estimerte markedsforventninger.
Når vi ser perioden under ett, blir bildet enda tydeligere:
Total akkumulert mangel frem til 2029: ca. 11 000 boliger
Dette er ikke boliger som "mangler" fysisk – men et uttrykk for gapet mellom faktisk tilvekst og det som kreves for å dekke befolkningsveksten. Over tid skaper dette et markant og vedvarende press i markedet.
Kvalitetsboliger vil forbli etterspurte, også i perioder med svakere kjøperinteresse.
Lavt tilbud kombinert med befolkningsvekst skaper et stadig strammere leiemarked.
Lavt tilbud gir høy konkurranse og høy inngangsbarriere.
Når rentene normaliseres, vil den underliggende ubalansen forsterke prisveksten.
For meg handler meglerrollen om å gi deg et best mulig beslutningsgrunnlag – ikke bare basert på dagens marked, men på det som ligger foran oss. Boligunderskuddet i Oslo er en av de tydeligste drivkreftene for prisutvikling på lang sikt, og derfor mener jeg det er viktig at du kjenner tallene og hva de betyr for din bolig.
Hvis du vurderer kjøp eller salg, eller ønsker å forstå hvordan disse tallene påvirker din egen situasjon, tar jeg gjerne en prat.
Jeg følger dette markedet tett – og deler gjerne innsikten med deg.
Oslo kommune:Befolkningsframskriving 2025–2050 (mellomalternativet)
SSB / Oslo kommune: Fødselsoverskudd, netto innflytting og samletbefolkningsvekst 2019–2024
SSB / Oslo kommune: Ferdigstilte boliger i Oslo 2019–2024
Plot AI: Prognoser for antall ferdigstilte boliger i Oslo 2025–2027
Egne beregninger: Boligbehov (befolkningsvekst/2), boligunderskudd og kumulertetall for 2025–2029
Kontakt
Eiendomsmegler MNEF, Partner & Siviløkonom
Nordvik Bolig Majorstuen
Nordvik Bolig Majorstuen
Telefon: 932 61 665
E-post: t.skjelde@nordvikbolig.no
Ta kontakt for en uforpliktende prat om boligmarkedet i Oslo og mulighetene for din bolig.
