Tilbudsboomen er trolig over og Norges Bank blir toneangivende for utviklingen i høst.

Her får du min månedlige oppdatering på boligmarkedet i Oslo – en ærlig, konkret og faglig gjennomgang av hva som har skjedd, hvorfor markedet beveger seg som det gjør, og hva som venter oss de neste månedene.

Målet er å gi deg innsikt som setter deg i stand til å ta gode beslutninger, uansett om du vurderer kjøp, salg eller bare følger markedet tett.

Etter en vår og forsommer preget av unormalt høyt tilbud har nå situasjonen normalisert seg. Vi går inn i en høst der renten – og forventningene rundt den – igjen blir den viktigste drivkraften i markedet.

Utviklingen i juli og starten av august

Sommermånedene er tradisjonelt en roligere periode i boligmarkedet, og juli 2025 var intet unntak. Ved første øyekast viste tallene en flat utvikling, med et nominelt prisfall på 0,7 prosent i Oslo. En slik overfladisk lesning kan imidlertid være misvisende. For å få et reelt bilde av markedets helse må vi se på de sesongjusterte tallene.

Korrigerer vi for normale sesongvariasjoner, som typisk inkluderer lavere aktivitet og prispress i fellesferien, viste markedet faktisk en oppgang på 0,3 prosent. Dette er et viktig signal. Det forteller oss at prisnedgangen i hovedsak skyldes det forventede sesongmønsteret og ikke en underliggende svekkelse i etterspørselen. Markedet er med andre ord mer robust enn de nominelle tallene skulle tilsi.

Ved inngangen til august hadde boligprisene i Oslo steget med solide 2,9 prosent så langt i år. Gjennomsnittlig kvadratmeterpris i juli endte på 98.823 kroner, en marginal justering ned fra 99.033 kroner i juni. En annen tydelig indikator på sesongeffekten var økningen i gjennomsnittlig omsetningstid, som gikk fra 23 dager i juni til 32 dager i juli. Denne økningen er helt normal for perioden, da mange av salgene som gjennomføres i juli gjelder boliger som har ligget usolgt over tid og som nå finner sin kjøper i et mindre hektisk marked.

Tilbudsutviklingen

For å forstå markedsdynamikken fullt ut må vi se på utviklingen på tilbudssiden. Fra mars og gjennom hele forsommeren ble markedet tilført et betydelig antall nye boliger. Denne høye tilbudsveksten, kombinert med finansiell uro og en endret rentebane fra sentralbanken, la en naturlig demper på den sterke prisveksten vi så tidligere på året.

Ved inngangen til august observerte vi imidlertid en markant endring. Tilbudssiden var på vei tilbake mot et mer normalt og balansert nivå. Antallet nye boliger som ble lagt ut for salg, avtok, samtidig som flere selgere valgte å trekke usolgte objekter fra markedet, sannsynligvis i påvente av høstens økte aktivitet. Denne reduksjonen i tilbudet var avgjørende for å stabilisere markedet.

‍

Markedet i starten av august

De første ukene i august bekreftet at balansen i markedet var gjenopprettet. Det ble lagt ut totalt 579 nye objekter i Oslo, hvorav hele 449 allerede var solgt da tallene ble hentet inn. Mange av de resterende objektene hadde planlagte budrunder samme uke eller uken etter, noe som indikerer vedvarende god aktivitet og kjøpsinteresse.

Dette viser tydelig at forholdet mellom tilbud og etterspørsel var langt mer balansert enn tidligere i sommer. Det store tilbudsoverskuddet som preget forsommeren, var absorbert, og markedet gikk inn i høstsesongen med et sunt og forutsigbart utgangspunkt.

Nøkkeltall for Oslo-markedet

• Nominell prisutvikling: -0,7 %
• Prisutvikling på OBOS-boliger: +0,3 %
• Prisutvikling hittil i 2025: +2,7 %
• Prisutvikling siste tolv måneder: +3,0 %
• Gjennomsnittlig omsetningstid: 32 dager

Hva jeg forventer fremover

August har så langt vist seg å være en sterk måned som bekrefter den underliggende robustheten i markedet. Utsiktene for de kommende månedene er positive, spesielt hvis rentekuttet mange forventer i september, blir en realitet. Et slikt kutt vil sannsynligvis stimulere etterspørselen ytterligere og bidra til prisvekst gjennom de neste to kvartalene. Selv om høstsesongen er godt i gang, har den fulle effekten av et potensielt rentekutt trolig ikke manifestert seg i markedet ennå.

Samtidig er det viktig å huske at fjerde kvartal tradisjonelt er preget av en gradvis reduksjon i etterspørselen frem mot jul. En flat til svakt negativ prisutvikling i denne perioden vil derfor være helt i tråd med det normale sesongmønsteret. Den endelige utviklingen mot slutten av året vil i stor grad avhenge av hvor mange boliger som legges ut for salg. Et begrenset tilbud vil kunne motvirke den sesongmessige nedgangen i etterspørselen.

Hva dette betyr for kjøpere

For deg som er på boligjakt, representerer fjerde kvartal historisk sett en periode med gode muligheter. Markedet preges ofte av større valgfrihet og mindre intens konkurranse, noe som gir et gunstig utgangspunkt for å gjøre et veloverveid kjøp. Tiden fremover kan derfor være ideell for deg som ønsker mindre press i budrundene og en bedre oversikt over tilgjengelige objekter.

Råd til kjøpere:

• Følg objektet tett gjennom fjerde kvartal: Vær aktiv og følg med på markedet for å identifisere gode muligheter.
• Vær tydelig på budsjett og prioriteringer: Definer dine rammer og behov for å kunne handle effektivt.
• Vurder objekter som har ligget lenger: Boliger som har vært på markedet en stund, kan ofte forhandles til en gunstig pris.
• Forbered finansiering: Dersom et nytt rentekutt utløser økt aktivitet, er det en fordel å ha finansieringsbeviset klart for å kunne handle raskt.

Hva dette betyr for selgere

For deg som planlegger å selge, kan mye av den positive effekten av en eventuell rentenedsettelse materialisere seg utover høsten. I et marked som er mer balansert, blir riktig timing og en profesjonell presentasjon av boligen helt avgjørende for å oppnå et optimalt resultat.

Råd til selgere:

• Vurder om salget bør legges til første kvartal: Historisk sett er januar en sterk måned med høy etterspørsel og betalingsvilje.
• Skal du selge i høst: sørg for god prissetting: En korrekt pris fra start er nøkkelen til å tiltrekke de rette kjøperne.
• Gjør nødvendig vedlikehold og dokumentasjon klart: Grundige forberedelser sikrer en smidig og trygg salgsprosess.
• Vurder strategien "kjøp i fjerde kvartal – selg i første": For enkelte kan dette være en svært gunstig strategi for boligbytte.

Langsiktig markedssyn

Forventningene for september peker mot en mulighet for ytterligere rentekutt. I kombinasjon med en vedvarende lav tilbudsside og færre ferdigstilte nybygg, kan dette legge et solid grunnlag for prisvekst frem mot 2026. Når dette understøttes av løpende lønnsvekst og en gradvis styrket kjøpekraft hos husholdningene, er det langsiktige bildet for boligmarkedet i Oslo positivt.

Oppsummering

Markedsutviklingen i juli og august demonstrerer en normal og sunn sesongvariasjon. Den markerte reduksjonen i det store tilbudet som preget vår og forsommer, har skapt en ny balanse. Markedet inn i høsten vil i stor grad formes av rentebeslutninger og volumet av boliger som legges ut for salg i fjerde kvartal. For deg som planlegger kjøp eller salg, byr dagens marked på gode strategiske muligheter, så lenge du forstår og tilpasser deg det tydelige og kjente sesongmønsteret.