I Oslos dynamiske boligmarked er valget av prisstrategi en av de mest kritiske beslutningene en boligselger tar. En veloverveid prisantydning, satt i samråd med en erfaren eiendomsmegler, er ikke bare et tall; det er et strategisk verktøy som kan påvirke alt fra antall interessenter på visning til den endelige salgsprisen og salgstiden. For deg som vurderer å selge din bolig i hovedstaden, er det essensielt å forstå mekanismene bak de ulike prisstrategiene.
Denne artikkelen tar for seg tre hovedstrategier – "Riktig pris", "Høy prisantydning" og "Taktisk pris" – og analyserer deres fordeler, ulemper og når de er mest hensiktsmessige, basert på markedsforhold og boligtype.
Før vi dykker ned i strategiene, er det viktig å skille mellom takst/verdi og prisantydning. Taksten er en teknisk verdivurdering av boligen, mens prisantydningen er den prisen selgeren, i samråd med megler, velger å annonsere boligen for. Dette tallet fungerer som et ankerpunkt for potensielle kjøpere. Forskning fra det norske boligmarkedet har identifisert to motstridende effekter knyttet til prisantydningen: flokkeeffekten og forankringseffekten [1].
Valget av strategi handler i stor grad om å balansere disse to effektene for å oppnå høyest mulig salgspris.
Strategien om å sette en "Riktig pris" innebærer at eiendommen prises til det megler og selger anser som en korrekt markedsverdi, ofte i tråd med taksten.
Når passer denne strategien? Dette er den mest anbefalte og minst risikable strategien for de aller fleste boliger i Oslo. Den er spesielt viktig i et balansert eller tregere marked (kjøpers marked), hvor kjøpere er prissensitive og raskt siler bort overprisede objekter. Ved å prise riktig fra start, unngår man lang liggetid og den negative oppfatningen det medfører.
En "Høy prisantydning" innebærer å prise eiendommen over normal markedsverdi, i håp om å fange den ene kjøperen med svært høy betalingsvilje.
Når passer denne strategien? Denne strategien er kun forsvarlig for ekstremt spesielle boliger (f.eks. en unik villa eller en toppleilighet med sjelden utsikt) i et svært sterkt selgers marked. For standardboliger er dette en farlig strategi som i gjennomsnitt fører til dårligere salg. I et kjøpers marked er denne strategien nesten garantert å mislykkes.
Strategien om å sette en "Taktisk pris" innebærer å prise boligen lavere enn markedsverdi for å skape en budkrig. Selv om dette ofte fører til salg over prisantydning, er det viktig å stille spørsmålet: Er salgsprisen god, selv om den er over prisantydning?
Forskning gir et klart svar: Nettoeffekten av taktisk prising er negativ for selgerens lommebok.
"Våre beregninger viser at forankringseffekten er sterkest, slik at en lavere prisantydning resulterer i en lavere salgspris." [1]
Dette betyr at selv om flokkeeffekten (mange budgivere) trekker prisen opp, er forankringseffekten (lavere åpningsbud) sterkere. Sluttprisen blir dermed i gjennomsnitt lavere enn hva man kunne oppnådd med en "Riktig pris" [1].
Når passer denne strategien? Dette er en strategi som er "smart" for megleren (sikrer raskt salg og fornøyd selger med salg over prisantydning), men den er sjelden optimal for selgerens maksimale gevinst. Den kan brukes i et hett marked for å skape hype, men selger må være klar over at man tar en risiko for å underprise boligen.
Valget av strategi må alltid sees i sammenheng med boligtype og den aktuelle markedssituasjonen i Oslo.
For deg som boligselger i Oslo, er den klare anbefalingen fra forskningen: Velg "Riktig pris".
Selv om en taktisk pris kan gi deg en psykologisk seier ved å selge over prisantydning, er det den "Riktige prisen" som i gjennomsnitt maksimerer den endelige salgsprisen. Unngå fristelsen til å starte for høyt, da dette er den største feilen selgere gjør, og som ofte resulterer i lang liggetid og en lavere sluttpris enn nødvendig.
En erfaren eiendomsmegler kjenner de lokale markedssvingningene og kan hjelpe deg med å sette den korrekte markedsverdien for din bolig. Ved å fokusere på en realistisk pris, grundig boligforberedelse og profesjonell markedsføring, sikrer du at din bolig tiltrekker seg de rette kjøperne og oppnår det beste resultatet i Oslos krevende boligmarked.
[1] Kallåk Anundsen, A., Rød Larsen, E., & Sommervoll, D. E. (2020). Oppsummering av artikkelen "Strategic price-setting and incentives in the housing market". Housing Lab, OsloMet. URL: https://housinglab.oslomet.no/wp-content/uploads/2020/03/Oppsummering_WP12020.pdf
[2] Amundsen, B. (2024). Slik får du best pris for boligen du vil selge. Forskning.no. URL: https://www.forskning.no/boligmarkedet-enkelt-forklart-finans/slik-far-du-best-pris-for-boligen-du-vil-selge/2350902
[3] Redaksjonen. (2015). - Svært skadelig med for høy prisantydning. Bergens Tidende. URL: https://www.bt.no/nyheter/lokalt/i/jLv50/svaert-skadelig-med-for-hoey-prisantydning
[4] Redaksjonen. (u.å.). Prisantydning på Bolig: Slik Settes Den Riktig. Finnemegler.com. URL: https://www.finnemegler.com/guider/prisantydning-bolig
Kontakt
Eiendomsmegler MNEF, Partner & Siviløkonom
Nordvik Bolig Majorstuen
Nordvik Bolig Majorstuen
Telefon: 932 61 665
E-post: t.skjelde@nordvikbolig.no
Ta kontakt for en uforpliktende prat om boligmarkedet i Oslo og mulighetene for din bolig.
