Boligmarkedet i Oslo omtales ofte som volatilt og «uvisst», men bak kortsiktige nyhetsoppslag og midlertidige rentebeslutninger finnes et sett med stabile, gjentagende mekanismer. Markedet er syklisk. Det betyr ikke at priser og aktivitet svinger tilfeldig – de følger klare, repeterende rytmer som gjenspeiler både psykologiske faktorer, boligeiernes livssituasjoner og strukturen i selve markedet.
Når man ser markedet måned for måned kan det virke uforutsigbart. Når man ser det år for år, blir bildet tydelig:
Oslo-markedet beveger seg i sesongrytmer som nesten identisk gjentar seg.
Som eiendomsmegler i Oslo har jeg gjennom mange år hatt stor interesse for å lære meg de økonomiske driverne som styrer markedet – for å forstå fortid, nåtid og fremtid. Dette er kunnskap som for meg og mine kunder har direkte økonomisk verdi. Du vet når markedet typisk er «varmt», når det «våkner» og når det «toner ned».
Det handler om timing, forståelse av tilbud og etterspørsel – og innsikt i de mønstrene som gjentar seg. Ved å bruke faktisk tallgrunnlag og historiske data fra Oslo får jeg et sterkere grunnlag for strategi enn generelle nasjonale betraktninger.
Det viktigste kjennetegnet ved boligmarkedet i Oslo er at det ikke er jevnt fordelt gjennom året. Aktivitet, prisutvikling og volum varierer, men variasjonene er systematiske.
Dette mønsteret holder seg også når renten stiger, når boligbyggingen svinger, eller når presset i økonomien varierer. Sesongsvingningene er rett og slett en grunnstruktur i Oslo-markedet. Makroøkonomiske hendelser kan påvirke hvor sterke svingningene er, men det skal veldig mye til for at de overstyrer de – men det finnes eksempler:
I Oslo opplevde man i 2016 prisvekst også på høsten, som skyldtes en cocktail av lav rente og høy kredittvekst, spesielt markant underdekning av boliger i kombinasjon med høy tilflytning til byen.
I 2017 falt prisene fra mars og ut året. Dette kom som en direkte konsekvens av innføring av Boliglånsforskriften fra 01.01.2017. Merk at dette fallet effektivt ble avsluttet den fra nyttår 2018 som følge av den sterke januareffekten og rekylen var eksplosiv prisvekst.
Pandemiårene. Nullrente og et helt spesielt fokus på eget hjem første til et langvarig eksplosivt marked.
En vanlig antakelse er at prisendringer handler om hvor «mange» som ønsker å kjøpe bolig. I praksis er etterspørselen i Oslo overraskende stabil på grunn av:
Selv om det finnes små fall i interessen om høsten, er det først og fremst tilbudet – antallet nye boliger som legges ut – som driver de fleste sesongmessige prissvingninger.
Når etterspørselen ligger relativt flatt, blir tilbudssiden avgjørende for prisutviklingen – måned for måned.
Dette skaper tre typiske markedsbilder:
I oktober og november øker antall boliger som legges ut, mens antall aktive kjøpere ikke vokser i samme tempo. Det fører ofte til svakere budrunder og flat eller fallende prisutvikling.
Dette mønsteret har vært synlig i svært mange år – selv under perioder med betydelige renteendringer, pandemieffekter og finansielle usikkerhetsmomenter.
Markedets sykliske natur gir et viktig handlingsrom. Timing alene kan ikke gjøre en dårlig bolig god, men det kan forsterke effekten av en god presentasjon og gi en klar økonomisk fordel.
Hvis målet er flest valgmuligheter og mindre konkurranse, peker høsten og sen høst seg ofte ut. Utvalget er større og tempoet er mer dempet, noe som gir kjøpere forhandlingsrom og færre intense budrunder.
Sommeren kan også være gunstig for enkelte objekter, men markedet er tynt og lite representativt.
Hvis du planlegger kjøp eller salg de neste 3–12 månedene, er det klokt å se din egen situasjon opp mot sesongmønstrene.
Kontakt
Eiendomsmegler MNEF, Partner & Siviløkonom
Nordvik Bolig Majorstuen
Nordvik Bolig Majorstuen
Telefon: 932 61 665
E-post: t.skjelde@nordvikbolig.no
Ta kontakt for en uforpliktende prat om boligmarkedet i Oslo og mulighetene for din bolig.
